Frontalier propriétaire : comment sont imposés vos loyers en France

Vous avez gardé un appartement en France pour le louer, ou investi dans un bien locatif ? Vos loyers sont imposés en France. Le choix du régime fiscal et la question des prélèvements sociaux peuvent faire varier nettement la note. Voici les règles pour une location vide.

Location vide : des revenus fonciers

Les loyers d’un logement loué non meublé sont des revenus fonciers. Ils se déclarent chaque année avec votre déclaration de revenus française. La location meublée suit d’autres règles, que nous ne traitons pas ici.

Deux régimes possibles

Le micro-foncier

Il s’applique si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an, charges non comprises. Vous déclarez simplement le montant brut des loyers. L’administration applique automatiquement un abattement de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Vous n’avez rien d’autre à déduire.

Le régime réel

Il est obligatoire au-delà de 15 000 euros de loyers. En dessous, vous pouvez le choisir. Vous déclarez alors vos charges réelles sur une déclaration annexe, le formulaire 2044. Les frais de gestion, certains travaux, les taxes, l’assurance et les intérêts d’emprunt sont notamment déductibles.

Le réel devient intéressant lorsque vos charges dépassent 30 % de vos loyers. C’est souvent le cas l’année de gros travaux ou au début d’un crédit immobilier.

Le déficit foncier

Au réel, vos charges peuvent dépasser vos loyers. Le déficit lié aux charges autres que les intérêts d’emprunt peut alors réduire votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Une condition s’applique. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Sinon, l’avantage est remis en cause.

Prélèvements sociaux : le point qui change tout

Le taux de droit commun

En principe, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce total comprend la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.

Le cas des personnes affiliées à la sécurité sociale suisse

Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre pays de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de Suisse, et qui ne relèvent pas d’un régime obligatoire français, ne paient pas la CSG ni la CRDS sur leurs revenus du patrimoine. Elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Pour un frontalier, la réponse dépend notamment de son affiliation pour l’assurance maladie. Un frontalier assuré à la LAMal n’est pas dans la même situation qu’un frontalier qui a choisi l’assurance maladie française. Chaque situation mérite donc une analyse avant de remplir sa déclaration.

Nos conseils

• Conservez toutes les factures liées au bien.
• Comparez micro-foncier et réel avant de déclarer.
• Vérifiez le taux de prélèvements sociaux appliqué sur votre avis d’imposition.
• Anticipez l’effet des loyers sur vos autres démarches, comme le calcul de la cotisation CMU.

Frontalier propriétaire : quels avantages fiscaux pouvez-vous réellement obtenir ?

Si vous louez un bien vide

• Le micro-foncier applique automatiquement un abattement de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 euros par an.
• Le régime réel permet de déduire vos charges réelles, dont les intérêts d’emprunt et certains travaux.
• Le déficit foncier peut réduire votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, hors intérêts d’emprunt, à condition de continuer à louer le bien.
• Les prélèvements sociaux peuvent être réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse et ne relevez pas d’un régime obligatoire français. Cette situation doit être vérifiée au cas par cas.

Si vous habitez votre bien

La résidence principale offre peu d’avantages à l’impôt sur le revenu en France. Les intérêts de votre prêt immobilier ne sont pas déductibles. En revanche, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est en principe exonérée d’impôt.

Pour un frontalier genevois quasi-résident, la question des biens immobiliers situés en France peut se poser dans le cadre de la taxation ordinaire ultérieure. Elle doit être examinée avec vos justificatifs. Notre article sur la TOU des quasi-résidents fait le point sur cette démarche.

Financer votre achat avec votre 2e pilier

Le 2e pilier peut, sous conditions, servir à financer l’achat de votre résidence principale. Le retrait est imposé et réduit vos prestations de retraite. Lisez notre article sur le 2e pilier frontalier avant de vous décider.

Exemple : un appartement loué à Ambilly

Claire habite à Saint-Cergues et travaille à Genève. Elle loue vide son ancien appartement d’Ambilly pour 11 000 euros par an. Cette année, elle a fait refaire la salle de bains et payé ses intérêts d’emprunt. Ses charges dépassent 30 % de ses loyers : elle compare le micro-foncier et le régime réel avant de déclarer, et conserve toutes ses factures.

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FAQ – Frontalier propriétaire en France

Puis-je choisir le régime réel avec moins de 15 000 euros de loyers ?

Oui. Le micro-foncier s’applique par défaut en dessous de ce seuil, mais vous pouvez opter pour le régime réel. C’est intéressant lorsque vos charges dépassent 30 % de vos loyers, par exemple l’année de gros travaux.

Les loyers perçus en France modifient-ils ma cotisation CMU ?

Oui, si vous avez choisi l’assurance maladie française. La cotisation est calculée sur le revenu fiscal de référence, qui inclut vos revenus fonciers. Des loyers perçus en 2026 pèseront sur votre cotisation de 2028.

Mes loyers français sont-ils imposés en Suisse ?

Les revenus d’un bien situé en France sont imposés en France. Pour un quasi-résident genevois, ils peuvent toutefois être pris en compte pour apprécier la règle des 90 % et le calcul de la taxation ordinaire ultérieure.

Optimisez la déclaration de vos loyers avec Franswiss

Franswiss accompagne les frontaliers dans la déclaration de leurs revenus fonciers et dans l’optimisation de leur fiscalité franco-suisse. Nous choisissons avec vous le régime le plus adapté, nous vérifions vos prélèvements sociaux et nous corrigeons les erreurs des années passées lorsque c’est possible. Prenez rendez-vous avec un conseiller, appelez-nous ou écrivez-nous.